Ремонт в новостройке: с чего начать

Получение ключей от квартиры в новостройке — радостное событие, за которым почти сразу следует вопрос: что делать дальше? Даже если застройщик сдал дом с отделкой, большинство владельцев хотят доработать или полностью переделать интерьер. А если квартира в бетоне или с предчистовой отделкой, ремонт неизбежен. Рассказываем, с чего начать ремонт в новостройке, какие особенности учесть и как не допустить типичных ошибок.

Типы отделки от застройщика

Без отделки («бетон»)

Квартира с голыми стенами и перекрытиями, иногда без межкомнатных перегородок. Подведены стояки и электрический кабель до щитка. Плюс — полная свобода планировки и отсутствие демонтажа. Минус — самый большой объём работ.

Предчистовая отделка (white box)

Выполнены перегородки, штукатурка стен, стяжка пола, разводка электрики и сантехники до точек. Остаётся чистовая отделка. Плюс — экономия времени. Минус — нужно проверить качество работ застройщика и согласиться с его планом электрики, либо переделывать.

Чистовая отделка

Квартира готова к заселению: обои или покраска, напольные покрытия, двери, сантехника. Часто требуется доработка — замена бюджетных материалов, добавление розеток, улучшение звукоизоляции.

Шаг 1. Приёмка квартиры у застройщика

Ремонт начинается ещё до подписания акта приёмки. Внимательно осмотрите квартиру, лучше вместе со специалистом. Проверьте:

• геометрию стен, пола и потолков;
• окна — работу створок, отсутствие продуваний, целостность стеклопакетов;
• входную дверь;
• радиаторы и их подключение;
• состояние стояков и отсутствие протечек;
• электрический щит и вводной кабель;
• работу вентиляции во всех каналах;
• соответствие площади и планировки договору.

Все дефекты фиксируются в акте осмотра, и застройщик обязан их устранить. После начала ремонта доказать вину застройщика будет сложно.

Шаг 2. Дать дому «устояться»?

Распространённый совет — подождать год, пока дом даст усадку, и только потом делать ремонт. Современные монолитные дома дают незначительную усадку, а риск трещин можно минимизировать правильными технологиями: армирование штукатурки, демпферная лента, эластичные материалы в примыканиях. Поэтому ждать не обязательно, но к технологиям стоит отнестись внимательно.

Шаг 3. Проект и планировка

Новостройка — лучший момент для изменения планировки: нет старых стен, которые нужно сносить. Подумайте, как вы будете жить в квартире: сколько комнат нужно, где будет хранение, нужна ли гардеробная, кухня-гостиная или отдельная кухня, где разместить рабочее место.

Важно помнить о правилах перепланировки: мокрые зоны нельзя размещать над жилыми комнатами соседей, газифицированную кухню нельзя объединять с комнатой без перегородки, а изменения нужно согласовывать. В новостройках часто изначально предусмотрены варианты планировок — уточните их у застройщика.

Шаг 4. Инженерные системы

Электрика от застройщика обычно рассчитана на минимум: несколько розеток на комнату и простая разводка. Для современной квартиры с кухонной техникой, кондиционерами и тёплыми полами этого мало. Стоит заново спроектировать электрику с расчётом нагрузок, отдельными линиями для мощных приборов и защитными устройствами.

То же с сантехникой: проверьте, где расположены стояки, есть ли место для коллектора, фильтров и счётчиков, куда вывести стиральную и посудомоечную машины. Заранее продумайте трассы под кондиционеры — в новостройках часто есть места для наружных блоков на фасаде.

Шаг 5. Шумоизоляция

В новостройках ремонт идёт одновременно во многих квартирах, а межквартирные стены и перекрытия не всегда хорошо изолируют звук. Если звукоизоляция важна, её стоит закладывать на этапе черновых работ: плавающая стяжка, звукоизоляционные системы на стены, смежные с соседями, звукоизоляция потолка. Позже добавить её будет сложнее и дороже.

Шаг 6. Окна и остекление

Окна от застройщика часто бывают с бюджетной фурнитурой и стеклопакетами. Если вас беспокоит шум или теплопотери, рассмотрите замену или доработку: регулировку, установку приточных клапанов, замену стеклопакетов на энергосберегающие. Помните, что изменение фасада многоквартирного дома, например остекление лоджии, может требовать согласования.

Шаг 7. Последовательность работ

Типичная последовательность для квартиры без отделки:

1. Разметка и возведение перегородок.
2. Черновая электрика и слаботочные сети.
3. Черновая сантехника, вентиляция, трассы кондиционеров.
4. Штукатурка стен.
5. Стяжка пола, тёплые полы.
6. Гидроизоляция и плитка в санузлах.
7. Потолки.
8. Шпаклёвка и чистовая отделка стен.
9. Напольные покрытия.
10. Двери, плинтусы, чистовая электрика и сантехника.
11. Мебель, техника, клининг.

Особенности ремонта в новом доме

• Соседи тоже делают ремонт — шум, занятые лифты и толпы рабочих в подъезде на первых порах неизбежны.
• Правила управляющей компании — в новых домах УК часто вводит строгие регламенты по времени работ, вывозу мусора и защите лифтов.
• Влажность — в новых бетонных конструкциях остаётся влага, поэтому важно контролировать влажность стяжки и стен перед чистовой отделкой.
• Строительный мусор — его много, и вывоз нужно организовать заранее: обычно используют контейнеры или машины с грузчиками по графику.

Совет: соберите все документы застройщика — схемы инженерных систем, паспорта на окна и радиаторы, планы БТИ. Они понадобятся при проектировании и согласованиях.

Сколько времени занимает ремонт

Ремонт квартиры в новостройке площадью шестьдесят–восемьдесят квадратных метров с нуля обычно занимает от трёх до пяти месяцев. Квартира с предчистовой отделкой — быстрее, если не требуется существенная переделка инженерии. Сроки зависят от сложности проекта и поставки материалов.

Типичные дефекты застройщика

При приёмке квартир в новостройках чаще всего встречаются одни и те же недочёты: отклонения стен и потолков от вертикали и горизонтали, трещины в стяжке, царапины и сколы на окнах, неправильно отрегулированные створки, продувания по периметру оконных блоков, отсутствие тяги в вентиляции, некачественно закреплённые радиаторы. Если в квартире предчистовая отделка, добавляются дефекты штукатурки и электромонтажа: отсутствие заземления, неподписанные автоматы, неверное количество точек. Обо всём этом нужно сообщить застройщику до начала собственного ремонта.

Как мы работаем с новостройками

Мы помогаем на всех этапах: от приёмки квартиры у застройщика до заселения. Инженер участвует в осмотре и помогает составить перечень дефектов, дизайнер разрабатывает планировку с учётом ваших потребностей и норм, бригада выполняет все работы под ключ. Мы знаем особенности популярных жилых комплексов Москвы и учитываем их при планировании — от регламентов управляющих компаний до особенностей инженерных систем.