Ремонт в новостройке: с чего начать после получения ключей
Получение ключей от новой квартиры — радостный момент, после которого почти всегда возникает растерянность. С чего начинать, когда можно приступать к работам, что делать с усадкой, нужно ли сразу заказывать дизайн-проект? Разберём последовательность действий, которая позволит избежать переделок и уложиться в разумные сроки.
Шаг первый: тщательная приёмка квартиры
Ремонт начинается ещё до подписания акта приёма-передачи. Именно на этом этапе вы можете зафиксировать недостатки, которые застройщик обязан устранить за свой счёт. После подписания акта без замечаний доказать, что дефект заводской, будет значительно сложнее.
На приёмку возьмите рулетку, двухметровое правило, уровень, фонарик, тестер или ночник для проверки розеток и, по возможности, специалиста. Что проверить в первую очередь:
- геометрию стен и полов: отклонения по вертикали и горизонтали, перепады стяжки, прямые ли углы;
- окна и балконные блоки: регулировку створок, целостность стеклопакетов, наличие всех уплотнителей и заглушек, отсутствие царапин;
- входную дверь: плотность прилегания, работу замков, отсутствие перекоса;
- радиаторы и стояки: нет ли подтёков, целы ли краны, соответствуют ли приборы проекту;
- электрику: работоспособность щита и автоматов, наличие напряжения в точках временного подключения;
- вентиляцию: тягу в вентканалах на кухне и в санузле, проверенную листом бумаги.
Все замечания вносите в акт осмотра с указанием помещения и характера дефекта. Застройщик обязан устранить их в установленный срок. Если отклонения значительные, например стяжка с перепадом в несколько сантиметров, обсуждайте компенсацию или исправление до начала ремонта.
Отделка от застройщика: что с ней делать
Сегодня квартиры в новостройках сдают в нескольких вариантах. Без отделки, или «бетон», — голые стены и перекрытия, иногда без стяжки и внутренних перегородок. Предчистовая отделка, или white box, — выполнены стяжка, штукатурка, разведены основные коммуникации, установлены перегородки. Чистовая отделка — квартира полностью готова к заселению.
Бетон даёт максимальную свободу: вы с самого начала закладываете нужную разводку, выбираете толщину стяжки под тёплый пол, планируете перегородки. White box экономит время и деньги на черновом этапе, но его качество нужно проверить: штукатурку простучать на отслоения, стяжку — на пустоты, разводку — на соответствие вашей будущей планировке. Нередко часть предчистовой отделки приходится переделывать, особенно электрику, где застройщик ставит минимальное количество точек.
Отделку от застройщика в чистовом варианте обычно берут те, кому важно быстро заселиться. Если через год-два планируется полноценный ремонт, имеет смысл сразу оценить, какие элементы вы сохраните, а какие пойдут в демонтаж.
Нужна помощь специалистов? Смотрите услугу «Ремонт в новостройке» — стоимость от 9 500 ₽/м², выезд инженера на замер бесплатно.
Усадка дома: миф или реальная проблема
Любой новый дом в первые годы даёт усадку. Для монолитно-каркасных зданий она невелика, и её основная часть проходит ещё на этапе строительства. Для кирпичных и особенно панельных домов деформации заметнее. Проявляется усадка микротрещинами на стыках разнородных материалов: между перекрытием и перегородкой, в углах, над дверными проёмами.
Ждать несколько лет, прежде чем начинать ремонт, не нужно. Правильнее учесть усадку технологически:
- Армировать штукатурку в местах примыкания разных материалов стеклосеткой или серпянкой.
- Оставлять демпферный зазор между стеной и стяжкой, укладывая по периметру кромочную ленту.
- Делать деформационные швы в местах сопряжения перегородок с несущими конструкциями и заполнять их эластичным герметиком.
- Для натяжных и гипсокартонных потолков использовать крепления с небольшим запасом подвижности.
- Отдавать предпочтение отделочным материалам, которые переносят микродвижения: флизелиновым обоям, эластичным краскам, плиточному клею высокого класса.
При таком подходе даже в панельной новостройке трещины если и появятся, то будут минимальными и легко устранимыми при следующей покраске.
Если застройщик предлагает подождать с ремонтом, уточните тип конструкции дома: для монолита такие рекомендации обычно избыточны.
Проект до начала работ
Самая частая ошибка новосёлов — начинать ремонт без продуманного плана и принимать решения по ходу. Результат предсказуем: розетки оказываются за шкафом, свет не там, где нужен, а кухонную технику некуда подключить. Минимум, который нужен перед стартом, — планировка с расстановкой мебели, план электрики с привязкой каждой точки, план сантехники и схема освещения.
Полный дизайн-проект стоит от 1 800 ₽ за м², но окупается за счёт отсутствия переделок и точной сметы. Особенно он полезен, если вы планируете перепланировку, сложные потолки, встроенную мебель или нестандартные отделочные решения.
Одновременно с проектом определитесь с кухней и встроенными шкафами. Кухонный гарнитур и шкафы-купе определяют расположение розеток, выводов воды и вентиляции, поэтому замеры и эскизы у мебельщика лучше получить до начала черновых работ.
Согласования и правила дома
Новостройка — это не только ваша квартира, но и соседи, которые одновременно с вами делают ремонт, и управляющая компания со своими правилами. Прежде чем завозить бригаду, выясните, в какие часы разрешены шумные работы, как организован подъём материалов, можно ли пользоваться грузовым лифтом, куда вывозить мусор и нужно ли оформлять пропуска для рабочих.
Если планируется перепланировка, её нужно согласовать до начала работ. Особенно это касается сноса или переноса перегородок, объединения помещений, изменения мокрых зон, остекления лоджии и её присоединения к комнате. Некоторые изменения, например перенос кухни в жилую комнату над чужой спальней, согласовать невозможно в принципе. Узнайте ограничения заранее, чтобы не переделывать проект.
Отдельно уточните правила по фасаду: многие управляющие компании запрещают менять остекление, устанавливать внешние блоки кондиционеров вне специальных корзин, менять цвет рам.
Порядок работ в новой квартире
Когда проект готов, а согласования получены, ремонт в новостройке идёт по стандартной логике — от грубых работ к тонким, от инженерии к декору.
Первыми выполняются перегородки, если их нет или планировка меняется. Затем прокладываются трассы электрики и сантехники, монтируются закладные под кондиционеры и вентиляцию. После этого штукатурят стены — в новостройке это часто самый объёмный этап, так как перепады по плоскостям могут достигать нескольких сантиметров. Следом заливают стяжку или выравнивают существующую, если она не соответствует требованиям.
После высыхания черновых слоёв начинается подготовка к чистовой отделке: гидроизоляция санузлов, плиточные работы, шпаклёвка стен и потолков, монтаж коробов. Финальный этап — окраска или поклейка обоев, укладка напольных покрытий, монтаж дверей, установка сантехприборов и электроустановочных изделий.
В среднем ремонт однокомнатной квартиры в новостройке от бетона занимает 2,5–3,5 месяца, двухкомнатной — 3,5–4,5 месяца. Сроки сильно зависят от времени высыхания стяжки: полусухая стяжка позволяет начать укладку покрытий через 2–3 недели, классическая цементно-песчаная требует не менее 4 недель.
Типичные ошибки новосёлов
- Экономия на выравнивании стен: плитка и краска на неровном основании подчёркивают каждую волну.
- Слишком мало розеток: в современных квартирах на кухне требуется 8–12 точек, в гостиной — не меньше 6–8.
- Игнорирование шумоизоляции: в монолитных домах перекрытия хорошо проводят ударный шум, и звукоизоляционная подложка под стяжку или покрытие решает многие проблемы с соседями.
- Отсутствие системы защиты от протечек: краны с электроприводом и датчики на полу стоят недорого по сравнению с ущербом от затопления.
- Покупка мебели до окончания ремонта: размеры ниш и проёмов после отделки могут измениться на несколько сантиметров.
Кому доверить ремонт
Ремонт в новостройке кажется простым, ведь не нужен демонтаж. Но именно здесь важны точность черновых работ и учёт особенностей нового дома. Специалисты «Стар Лайт Ремонт» работают с новостройками Москвы и области: берут на себя проект, согласования, закупку материалов и ведут объект по фиксированной смете. Стоимость работ комфорт-класса начинается от 9 500 ₽ за м², точная цена рассчитывается после замера.
Начните с грамотной приёмки, спланируйте всё заранее, учтите усадку и правила дома — и ремонт в новостройке пройдёт спокойно и предсказуемо.
