Ремонт в новостройке кажется самым простым: нет старых обоев, ветхих труб и кривых деревянных полов. Но у новых домов свои особенности — усадка, повышенная влажность конструкций, недоделки застройщика, строгие правила управляющей компании. Если их не учесть, через год по углам пойдут трещины, ламинат вздуется, а в санузле проявится протечка к соседям. Правильный ремонт в новостройке начинается с приёмки квартиры и продуманной технологии, а заканчивается готовым жильём, в которое можно заезжать с мебелью.
Какие бывают квартиры в новостройках
От формата сдачи зависит объём работ и итоговая стоимость. Застройщики сдают квартиры в трёх основных вариантах.
- без отделки: голый монолит или кирпич, нет перегородок или они только размечены, нет стяжки, электрика заведена только до щита;
- предчистовая отделка, или white box: перегородки возведены, стены оштукатурены, залита стяжка, выполнена разводка электрики и сантехники;
- с чистовой отделкой от застройщика: квартира полностью готова, но часто с материалами эконом-сегмента и скрытыми недоделками.
В квартире без отделки выполняется полный цикл работ. В white box часть черновых работ уже сделана, но её качество нужно проверить: нередко штукатурка нанесена с отклонениями, стяжка тонкая или отслоилась, а розетки размещены не там, где нужно под вашу мебель. Квартиру с отделкой от застройщика часто переделывают частично: меняют полы, двери, сантехнику и свет, иногда полностью перекладывают санузлы.
Приёмка квартиры и подготовка
Работа начинается ещё до ремонта — с проверки квартиры. Инженер замеряет плоскости стен и перепады пола, проверяет окна и витражи на продувание и правильность монтажа, осматривает стяжку на отслоения простукиванием, проверяет вентиляцию и стояки. Выявленные недостатки фиксируются, и их можно предъявить застройщику до начала работ, чтобы не устранять за свой счёт.
Следующий шаг — изучение правил управляющей компании. В новых домах часто ограничено время шумных работ, установлены требования к вывозу мусора, защите лифтов и мест общего пользования, порядку размещения наружных блоков кондиционеров на фасаде. Мы заранее согласовываем эти вопросы, чтобы ремонт не останавливался из-за претензий.
Усадка дома: что нужно учесть
Любой новый дом в первые годы даёт усадку. Монолитные дома усаживаются меньше кирпичных и панельных, но и в них возникают деформации, особенно в местах стыка разнородных материалов: монолитной стены и перегородки из газобетона, перекрытия и кладки. Если не принять меры, именно по этим линиям появятся трещины.
Защита от усадки закладывается в технологию. Стыки разнородных материалов армируются стеклосеткой в слое штукатурки с заходом на каждую сторону не менее 15 см. Перегородки крепятся к монолиту через демпфирующие прокладки, а примыкание к потолку заполняется эластичным материалом. Потолки в жилых комнатах выгоднее делать натяжными: полотно не трескается при подвижках перекрытия. Под покраску лучше использовать стеклохолст или малярный флизелин, которые держат мелкие трещины.
Не спешите с дорогими декоративными покрытиями на стенах сразу после сдачи дома: если бюджет позволяет, на первые год-два разумнее выбрать отделку, которую легко обновить.
Полезно прочитать перед началом работ: Ремонт в новостройке: с чего начать после получения ключей, Стяжка пола: мокрая, полусухая или сухая — что выбрать для квартиры.
Состав работ по этапам
Черновые работы
В квартире без отделки сначала возводятся перегородки — из пазогребневых плит, газобетонных блоков или гипсокартона по металлическому каркасу со звукоизоляцией. Затем прокладывается электрика от щита застройщика: новый щит с автоматами и УЗО, отдельные линии на кухню, ванную, кондиционеры и тёплые полы. Сантехника разводится от узла учёта, установленного застройщиком, с фильтрами, редукторами и кранами аварийного отключения.
Стены штукатурятся гипсовыми составами по маякам, монолитные поверхности предварительно обрабатываются бетоноконтактом для лучшего сцепления. Стяжка пола в новостройке обычно делается с шумоизоляцией: по перекрытию раскладывается звукоизолирующий материал, по периметру — демпферная лента, затем полусухая или цементно-песчаная стяжка толщиной 50–70 мм. В санузлах — обмазочная гидроизоляция на пол и стены.
Чистовые работы
После высыхания оснований выполняется шпаклёвка, покраска или поклейка обоев, укладка плитки в санузлах и на кухонном фартуке, монтаж потолков, укладка напольных покрытий, установка межкомнатных дверей, сантехники, розеток и светильников. Финальный этап — уборка, после которой квартира готова к установке кухни и мебели.
Последовательность работ
- Приёмка квартиры, замеры, составление перечня недостатков застройщика.
- Дизайн-проект или технический план расстановки розеток и сантехники.
- Возведение перегородок и звукоизоляция.
- Электромонтаж и слаботочные сети.
- Сантехническая разводка и установка инсталляций.
- Штукатурка стен, стяжка пола, гидроизоляция санузлов.
- Плиточные работы, короба и ниши из гипсокартона.
- Шпаклёвка, покраска или обои, потолки.
- Напольные покрытия, двери, плинтусы.
- Установка сантехники, электроустановочных изделий, света, уборка.
Материалы для новостройки
Материалы подбираются с учётом влажности нового дома. Бетон монолитных стен и перекрытий отдаёт влагу несколько месяцев, поэтому перед укладкой паркета или инженерной доски обязательно проверяем влажность основания влагомером. Для стяжек под ламинат и кварцвинил влажность должна быть не выше допустимой производителем покрытия, иначе замки деформируются.
Для стен используются гипсовые штукатурки и полимерные шпаклёвки, армирующие материалы на стыках, эластичные герметики для примыканий. Для пола — влагостойкие покрытия с запасом на возможную остаточную влажность. Для санузлов — эластичная обмазочная гидроизоляция, выдерживающая микроподвижки основания, и клей для плитки повышенной эластичности класса С2.
Сроки
Для квартиры без отделки ориентировочные сроки такие: студия — от 7 до 9 недель, однокомнатная — от 8 до 11 недель, двухкомнатная — от 11 до 14 недель, трёхкомнатная — от 14 до 18 недель. Для white box сроки сокращаются на 2–4 недели, если основания не требуют переделки. На график влияют технологические паузы при высыхании стяжки и штукатурки, а также правила дома о времени проведения шумных работ.
Стоимость ремонта в новостройке
Стоимость работ по ремонту комфорт-класса — от 9 500 ₽ за м², бизнес-класса — от 14 500 ₽ за м², премиум-класса — от 22 000 ₽ за м². Точная стоимость рассчитывается после бесплатного замера и составления сметы. Материалы оплачиваются отдельно по фактической стоимости.
В новостройке без отделки основной объём приходится на черновые работы: перегородки, стяжку, штукатурку, инженерию. В white box часть этих затрат уже включена застройщиком, но нередко приходится переделывать некачественную стяжку или переносить розетки. Дизайн-проект стоит от 1 800 ₽ за м² — для новостройки он особенно полезен, потому что планировку можно спроектировать с нуля под ваш образ жизни.
Как мы работаем
Работу ведёт прораб «Стар Лайт Ремонт», который отвечает за сроки и качество и является вашим единственным контактом по объекту.
- бесплатный выезд на приёмку квартиры у застройщика;
- смета с фиксированной стоимостью и понятным графиком;
- закупка и доставка материалов с подъёмом на этаж;
- приёмка скрытых работ, исполнительные схемы, еженедельные фотоотчёты.
Гарантии
Стоимость по договору фиксирована и не меняется без вашего согласия. На работы даётся письменная гарантия, на материалы — гарантия производителей. Если в гарантийный период проявятся дефекты, связанные с нашей работой, мы устраним их бесплатно. Усадочные трещины, возникшие из-за деформации конструкций дома, мы также поможем исправить и заранее минимизируем их вероятность технологией.
